부동산매매계약시 준비해야할 서류와 유의사항

서울시모처의 부동산매매계약서2021년

부동산 매매계약시 매수인과 매도인이 준비해야할 서류를 사전에 알아두어야한다. 잔금일에 준비되지않은 경우 양자에게 매우 큰 불편을 초래하기때문이다. 더해서 서류의 불비를 커버할 수 있는 대안이 있는데, 어디까지 커버되는지 알아보자.

 

1. 부동산 매매계약시 준비서류

2. 부동산 매매계약시 유의해야할 주요사항

 

이 두가지를 핵심으로 하여 이번 포스팅에서 알아보도록 한다.

 

1. 부동산 매매계약시 준비서류

 1) 매도인이 준비해야 할 서류 (또는 임대인)

매도인은 등기권리증과 신분증, 인감도장, 대리인의 경우 위임장, 은행계좌 등이 필요하다. 먼저 등기권리증은 우리가 흔히 말하는 집문서의 정식명칭이다. 등기권리증은 재발급이 되지 않기때문에 매도시를 대비하여 항상 잘 보관해야하며 일련번호가 있어 권리변동시에 이를 이용하여 등기부등본에 각 사항을 기재하게 된다. 신분증과 인감도장은 공인중개사가 준비를 주지해야하며, 고액의 부동산이나 법인의 경우에는 대리인 계약이 많이 발생하므로 대리인에 대한 위임장, 그리고 대리인용 인감( 본인인감과 구분할 것)이 필히 필요하다. 만약, 매도인이 국적이 대한민국이 아닌 경우에는 국가별 요건이 다소 상이하며 영사관이나 대사관에서 발급하는 영주권관련 서류가 별도로 존재하므로 법무사를 통해 법률적 자문을 구해야한다.

 

2) 매수인이 준비해야 할 서류 (또는 임차인)

매수인은 상대적으로 물건을 사는 사람이므로 매도인에 비하여 검증할 것이 많지않다. 따라서 신분증과 인감도장만 있으면 기본적인 문제는 발생하지 않는다.

 

3) 공인중개사가 준비해야 할 서류

 

공인중개사는 원활한 계약을 위하여 매도인의 소유물이 맞는지, 중개대상물이 일치하는지를 확인하는 것이 중요하다. 따라서 당일에 발급한 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원, 개별공시지가와 공동주택공시가격(또는 단독주택공시가격) 등을 준비해야한다. 

 당일에 등기부등본을 발급받아서 공시된 정보와 매도인의 정보가 일치하는지 확인하고 계약을 진행해야하는데, 물리적으로는 건축물대장을 통해 중개대상물의 일치여부를 필히 확인해야한다. 

 

 

2. 부동산 매매계약시 유의해야할 주요사항

 

 사실 매매계약시 유의해야할 주요사항이라는 단어로 묶기엔 케이스가 워낙 많고 방대하므로 아주 중요한 몇가지만을 들여다보도록하자.

 

1) 신축부동산의 경우 신탁부동산여부 확인(자세한 내용 포스팅 확인하기)

 

신축주택의 경우, 특히 소규모건물은 건축주가 자금확보를 위하여 부동산신탁회사를 활용하는 경우가 종종 있기때문에 이부분에서는 조심스럽게 접근해야한다. 

 

2) 잔금일 당일 구체적인 약속시간

 

공인중개사가 양편의 사정을 명확히 인지하지 못한 경우 문제가 발생할 수 있다. 매도인과 매수인간의 거래관계는 사실 그 이전 집이 빠져야한다던지, 이사갈 집이 빠져주는 등의 중요한 시간차가 발생할 수 있는 연쇄적인 사안이다. 따라서 구체적으로 시간약속을 하지않으면 이사업체에서 지체되는 부분에 대하여 비용을 청구하는 불상사가 발생할 수 있다. 따라서 합을 맞춰야한다.

 

3) 가압류와 가처분등기가 있는 경우

 

가압류나 가처분의 경우 권리변동과 금전적인 이해관계의 얽힘 등의 변수가 남아있다는 의미이므로 채권자 은행 등과 공인중개사가 사전에 합의를 통해 거래가 지속되도록 중재할 필요가 있다. 즉, 매수인이 지급하는 계약금 중도금 내지 잔금에 대하여  권리자에게 비용이 지급되는지에 대한 별도의 소정의 서면을 둘 필요가 있다는 뜻이다.

 

 

3.부동산 권리변동에 대해 (개인 의견)

 

사실, 부동산은 개인에게 있어 매우 고가의 재화이기때문에 신중한 접근이 필요하다. 이에 대한 선결조건은 바로 계약시 대부분의 의견을 신중하되 정확히 표현하여 서로간의 커뮤니케이션이 잘 지켜지도록 노력해야하는 데 있다. 이를 위해서는 필요서류 준비가 선결되어야하고 유의사항에 대한 기본적인 검토후 당일에 신속히 일이 처리되도록 하는데 집중해야할 것이다.

 

채무관계 또는 대상물의 물리적, 법률적 하자에 대한 것들은 차후 다루도록한다.