신탁부동산 매매 또는 임대차시 주의할 점(핵심꿀팁)

신탁부동산 거래( 매매, 임대차등) 는 안전하게 절차를 밟아서 하게되면 내가 원하는 매물을 거래할 수 있지만 중요한 몇가지 절차와 서류를 놓치면 막대한 손해를 볼 상황에 놓일 수 있다. 누군가에게는 생소하지만 언젠가는 나의 경제활동에서 마주칠 수 있는 신탁부동산 거래시 유의점에 대해 정확히 알아보자. 

 

 

오래전 지인이 신축빌라에 전세를 들어가려 하는데, 부동산을 같이 봐줄 수 있냐고 연락온 적이 있다.  서울의 빌라 밀집지역이었는데, 지인은 부동산에 대해 1도 모르는 상황이었기 때문에 최소한 전세 잘못 들어갔다는 말은 들으면 안되니 그정도 선에서 조언을 해주리라 마음먹고 물건을 보러 갔는데, 등기사항전부증명서 (등기부등본)을 확인해 보니 신탁부동산이었다. 결과적으로는 계약도 잘 되었고 살다가 이후, 내가 해준대로 안전하게 전세보증금도 돌려받아서 모두 탈없이 지나갔지만 당시를 생각해보면 이해당사자들의 행동에는 엉성하기 짝이없는 것들이 많았기에 이렇게 신탁부동산의 거래시, 또는 임대차시에 주의해야할 점에 대해 알아보려한다.

단,  대형건설사의 아파트분양시 벌어지는 신탁과는 무관한 내용이다. 그러한 경우에는 자금흐름의 투명성과 소유권이전의 안전성을 담보하기 위한 신탁이지만, 중소형 건물의 경우에는 상이하다.

 

1.부동산 신탁이란

 위탁자(원주인)이 수탁자(신탁회사)에게 특정권한을 이전하는 행위이다. 이 특정권한은 처분권, 관리권등을 의미하며 당연히 수탁자 또는 제3자와 돈문제가 걸려있는 경우 신탁회사에 부동산을 맡기는 것이다. 다시말해 수탁자의 동의가 없다면 건물주가 마음대로 처분 및 관리하는 것을 막을 수 있고 수탁자의 동의없이 권리행사를 할 수 없는 것이다. 

 

즉, 소유자인 위탁자는 수탁자의 동의없이 매매도 할 수 없고 임대할수도 없는 것이다. 이를 위반하여 진행된 계약은 보호받을 수 없다는 의미이다.

 

 

2. 그럼 어떻게 해야 신탁부동산 거래를 안전하게 할 수 있을까

 (1) 신탁원부를 발급받아 확인한다

 특히 임대차의 경우 절대 주인인 위탁자의 말만 듣고 거래하면 안된다. 등기소에서 신탁원부를 떼어 보아야한다. 등기부등본 갑구에 신탁원부일련번호가 있으므로 등기소 창구에서 발급받으면 된다.(인터넷으로 신탁원부를 뗄 수 없으며, 등기소에서 발급비용은 2000원가량이다)

 

 (2) 발급받은 신탁원부의 선순위채권을 확인한다

일반적으로 제1수익권자라는 식의 표현으로 액수가 적혀있다. 이 경우 전세보증금보다 선순위채권이 됨을 명심해야한다. 등기부등본의 을구에는 근저당이 없지만, 신탁원부에는 공시가 되어있는 것이므로 반드시 확인해야한다. 그밖에도 신탁원부 말미에 추가채권도 있을 수 있으므로 꼼꼼히 전체를 확인해야한다. 이 채권들을 모두 더해서 금액이 넘지않는지 판단해야하며 전세보증금을 포함한 총합이 시세를 넘거나 임박하면 계약하지 않는것이 좋다.

 

 (3) 신탁원부의 금지행위를 확인후 임대차 동의서 작성 후 계약서에 기재한다

 신탁원부에는 위탁자의 금지행위가 반드시 명기되기 마련인데 보통 동의없는 임대차계약금지 와 같은 수익활동에 대한 수탁자의 사전 동의를 요구하는 경우가 많다. 따라서 임대차 동의서를 요구하고 두가지 내용을 반드시 포함해야한다. 

 

    1)수탁자OOO는 위탁자XXX의 임대차 계약에 동의한다.

    2)수탁자는 위탁자의 보증금수령 및 월차임 수령에 동의한다.

 

이렇게 서류적으로 신탁부동산의 취지에 맞는 내용을 완성한 뒤 계약서 및 확인설명서 등에 해당내용( 신탁등기가 있다는 사실, 채권액등)을 기재한다. 특약사항에 확인여부를 기재하는 것도 방법이 된다.

 

그리고 매매역시 같은 원리로 접근하면 이상 없이 진행이 된다. 다만 거래대금에 대해 수취하는 주체를 명확히 하기만 하면 된다.

 

3. 이렇게 까지하면서 신탁부동산을 거래해야할까

앞서 언급한 것들을 정리하면 신탁부동산에서 3가지 사항만 주의해서 지키면 매수매도인, 임대임차인, 그리고 중개인 모두 안전한 거래를 할 수 있다. 신탁원부발급,신탁원부상의 채권과 금지사항 확인, 신탁회사의 동의서 첨부가 그것이다. 부동산 거래시 다양한 함정과 위험요소가 있지만 신탁부동산은 일반인에게 익숙치 않을 뿐 난이도가 낮은 함정에 해당한다. 따라서 그만큼 빌라나 중소형 건물에는 빈번하게 진행되는 사항들이다. 그만큼 내가 마음에 드는 물건이 신탁부동산일 확률도 무시할 수 있을 만큼 적지 않다는것이고 조금만 공부하고 알면 반드시 문제없는 안전한 거래를 할 수 있다는 점을 명심하자.