서울시 아파트입주예정물량으로 본 서울아파트가격을 결정하는 여러가지 요인과 향후 가격전망

 

서울시 아파트의 집값은 시간이 지날수록 상승하고 있다. 필자가 글을쓰고 있는 현시점을 기준으로 아마 몇년뒤에도 여전히 서울시아파트 가격은 비싸다는 의견이 지배적일 것이다. 그렇다면 도대체 무엇이 서울시 아파트의 가격을 결정하는 것일까. 서울시 아파트 역시 그 분류를 거슬러올라가면 아파트이고, 부동산이며, 경제적인 재화일뿐이다. 따라서 크게는 경제학적 관점에서 바라보아 그 틀을 검토하고 그중에서도 부동산의 특성을 이해하여 가격결정요인을 이해해야함이 마땅하다. 이에 더해 부가적인 요소들이 좌우하는 현실적인 측면을 이해해야한다.​

 

2.본론

 (1)경제학적재화로서의 서울시 아파트가격

 (2) 부동산의 특성에 입각하여 바라본 서울시아파트가격

   1) 서울시아파트 가격의 발생

   2) 서울시아파트 가격의 형성:원칙적 측면

   ​3) 서울시 아파트 가격의 형성 : 현재의 상황을 반영한 특징적 측면

 (3) 서울시 부동산가격의 향후변화방향

   1) 단기적 측면(~2021년 상반기)

   2) 중기적 측면(~2023년)

   3) 장기적측면 (2030년)

3.결론

 

2. 본론

(1) 경제학적 재화로서의 서울시아파트가격

서울시아파트는 수요공급의 관점에서 바라보면 공급부족에 만성적으로 시달리는 재화이다. 공산품과 달리 아파트의 품질은 아파트라는 범주로 묶기에는 제각각이다. 따라서 특정수요가 특정공급재화에 몰리는 현상이 반복된다. 더불어 서울시아파트는 재화를 소유하면서 발생하는 심리적인 부가가치도 발생하는게 현실이다. 경제주체의 심리는 수요공급을 가속화시킨다. 그러니 경제학적인 재화로 보았을때 서울시 아파트가격은 상승하는게 맞다.

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(2) 부동산의 특성에 입각하여 바라본 서울시아파트가격

부동산의 가격은 경제주체의 효용, 재화가 지닌 상대적희소성, 그것을 소비할 수 있는 유효수요에 의해 발생된다. 이러한 가격은 법률적, 기술적, 물리적인 요인등의 다양한 원인에 의해 형성되는것이 기본적인 원칙이다.

1) 서울시아파트 가격의 발생

서울시 아파트의 효용은 다양한 경제주체들의 관점에서 바라보아도 절대적으로 높은 가치를 지닌다. 먼저 서울은 대한민국의 수도이다. 따라서 대부분의 문화경제시설이 밀집되어있고 교육시설또한 집중되어있다. 게다가 경제활동인구의 과반이 서울권에 몰려있다. 따라서 서울시 아파트는 경제생활을 하는 주제체에도, 윤택한 삶을 즐기고자하는 대상에게도, 또한 다양한 현실상황을 향상하고자하는 주체에게도 강력한 매력이 있는 재화이다. 주거는 특별한 예외가 있지않는 이상 멀티플하지 않기때문에 중복해서 수요가 잡히기 힘들다. 따라서 본인의 거소를 정하는 것은 경제주체의 숫자만큼 선택이 되기마련이다. 효용측면에서 바라본 서울시 아파트는 대부분의 주체를 충족시켜주는 재화이다.

상대적 희소성 측면에서 바라본 서울시 아파트는 더욱 가치가 높아진다. 상대적희소성은 절대적 희소성과 달라서 용도적 희소성측면을 말한다. 서울시의 주거지역 비중은 물리적 서울시 토지양과는 별개로 한정되어있다. 또한 갑자기 주거지역의 종상향이 일어나거나 희소가치로 인해 당국이 끊임없이 늘릴수있는 재화가 아니다. 대치동은마아파트의 수요가 특정시기에 늘어난다고해서 은마아파트의 층수를 늘려, 호수를 더 만들어낼수 없는 노릇인것이다.

유효수요는 구매력을 갖추고 구매를 할 자격을 지닌 수요를 말한다. 서울시 부동산의 앙등이 이러한 유효수요를 줄인다고 생각하면 잘못된 판단이다. 물론 현재의 대출규제가 레버리지를 막고 있지만 기본적으로는 부동산에서 레버리지없이 가격을 논할 수 없는 만큼 유효수요는 꾸준히 발생하고 있다. 물가의 상승과 임금의 변화, 소득증대가 인플레이션 구간에서는 지속적으로 기대되므로 저금리 기조에서 경제주체는 자기자본과 레버리지를 이용하여 유효수요에 편입된다.

따라서 서울시 아파트의 가격은 상기의 이유들로 발생됨과 동시에 형성이 이뤄진다. 또한 이렇게 형성된 가격은 다시 가격발생요인에 영향을 주어 상호작용을 하며 끊임없이 가격이 결정 변화하는것이다.

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2) 서울시아파트 가격의 형성:원칙적 측면

가격을 형성하는 요인은 부동산이라는 특성에 맞게 매우 다양하다. 그러나 가격을 형성하는 힘은 매시기마다 변하게 되므로 현재의 기준으로 몇가지 주요한 요인을 생각해보고, 중장기적인 주요요인을 알아본다.

먼저 법률적 요인을 지적해야 한다. 우리나라의 법률적인 요인중 가장 큰 요소는 사유재산 제도에 바탕을 둔 개발이익의 향유와 특유의 전세제도를 들수있다. 다시말해 순수한목적의 실거주외의 수요는 소유없이 거주만을 향유하는 전세, 투자목적의 구매수요인것이다. 정부가 이부분에 대부분의 역량을 집중하여 가격형성의 수용자가 아닌 조정자가 되고자하는 것이 최근 부동산정책의 핵심이다.

경제적요인은은 현재 중장기적 경기변동을 들수 있다. 코로나로 촉발된 경기악화가 구매심리에 대한 변화를 가져올수있다는 의견이 있었지만 3개월여가 지나자 이또한 큰 의미부여를 할수없게되었다. 다시말해 대한민국에서 소득이 일정수준이상으로 올라가는 계층은 꾸준히 존재하고 줄어들고있지않기때문에 국내적 경제적요인이 크게 변동될 여지가 적다는 것이다.

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​3) 서울시 아파트 가격의 형성 : 현재의 상황을 반영한 특징적 측면

2020년 3분기 현재 가장 이슈가 되고 있는 서울시 아파트가격의 형성요인은 아마도 신용대출 규제와 임대차 3법일 것이다. 먼저 신용대출규제는 대출규제의 법망을 피해 꾸준히 이뤄지고있던 신용대출이라는 수단이다. 이것은 가계대출증가세를 바탕으로 당국이 파악후 대응하려는 시도로 보이며 금리인상과 시행령등의 대출규제로 다양한 유효수요차단을 방어하려는 시도가 있다. 또한 임대차 3법의 시행으로 결국 전세시장의 큰변화를 가져온점이 또 한가지 가격형성에 작용하게 되었다. 

 

(3) 서울시 부동산가격의 향후변화방향

 우리는 서울시아파트 , 특히 신축또는 그에 준하는 아파트가 왜 그동안 상승했는지, 앞으로도 계속상승할지에 대한 여러가지 원인과 가격결정 통로를 고찰해봤다. 부동산의 가격은 미래가치의 반영에 따른 결과물인 점을 미뤄볼때 앞으로 어찌될지를 예측해보자

 1)단기적 측면(~2021년 상반기)

단기적으로는 가격이란 결국 부동산의 장기적 특성에 따라 결정될 수밖에 없으므로 수요, 특히 기대수요를 이기지못한다. 따라서 전세기간 만료, 각종 변동에 따른 자연적 고정수요를 감당해야하므로 가격이 쉽게 떨어지지는 않는다. 특히 최근 당국의 추정과 달리 전세물건도 없고 가격도 부르는게 값일뿐 아니라, 실제 보지않고 경쟁이 붙어 바로 가계약해버리는 상황이 지속되고 있다. 필자가 서울시 한복판에서 브랜드아파트의 30평대 전세를 살고 있으므로 지엽적인 경험일지는 몰라도 최소한 주변의 젊은 부부들에게는 현재의 상황이 그렇다. 더구나 법규가 계속 보유세강화기조로 가는 상황에서 임대인의 임차료 인하동인은 거의 없다고 봐도 무방하다. 이런 점에서 경기에 따른 급격한 상승에 대한 저항은 있을지몰라도, 강보합은 유지될것이다. 전세기간 만료에 따른 이사수요보다는 결혼과 유입에 의한 자연발생적인 수요가 당장 많기때문이다. 

 2) 중기적 측면(~2023년)

서울시 2021년 입주예정물량 (출처 :부동산114)

서울시의 적정 신규공급호수는 사람마다 다르지만 연간 4만호를 보는 시각이 많은데, 2021년에 입주예정물량은 2만호에 미치지 못한다. 대개의 경우 아파트 청약으로 재개발 또는 재건축시 착공이 들어가면 만으로2년여가 걸리는걸 감안하면 중기적으로 2023년까지는 결국 내년에 많은 수의 아파트가 착공에 들어가야하고 올해말에는 일반분양을 받아야 한다는 점은 부정할 수 없는 사실이다. 현재의 가격이 단순히 '비싸다'라는 심리적인 표현이 아니라 메커니즘적으로 버블일지라도 수요가 지속적으로 받쳐주는 형국, 즉 매도자 중심의 시장이 조만간은 깨지기 어렵다는 점은 부정할 수 없다.

 

 3) 장기적 측면(~2030년)

중장기적인 측면을 가늠하기란 분명 쉽지않다. 신의 영역일수도 있다. 부동산불패, 강남 아파트불패, 나아가 서울아파트 불패라고 말하는 사람은 과거 서울시 아파트도 폭락한적이 있다는걸 잊고 있는것이다. 따라서 하나의 의견에 불과한 예측이 될수 밖에 없다. 그러나 몇가지 알아둬야할것 중 첫째는 우리나라의 인구는 2030년이 되면 증가를 멈추고 생산가능인구의 감소를 떠나(이미 그건 2020년에 시작됐다) 절대적 인구가 줄어들게 된다는 점이다. 물론 여러가지 견해가 있지만 인구전문가들중 다수는 서울시가 도시국가화 될 가능성도 무시할 수 없다고 이야기한다. 정치권에서 우리나라는 대통령 연임이 아니므로 서둘러서 세종시에 대해 신경을 쓰는것도 한편으로 이해가 간다. 왜냐하면 국가의 최대자산인 국토의 효율적 활용을 위해서는 권력의 분산이 필수불가결한 요소이기때문이다. 둘째는 인구가 감소할지라도 이민자와 외국인의 지속적 유입이 생각보다 통계에 잘 잡히지 않는다는점이다. 필자가 비즈니스로 인하여 인천에 자주 들르게 되는데, 이 코로나시국에도 중국동포의 결혼식은 수시로 열린다. 하지만 이들의 인구통계 집계는 불투명하다. 농촌은 코로나시국을 제외하고는 외국 노동자 공급이 하나의 사업일정도로 비중이 큰 상황이다. 따라서 단순히 인구구조의 변화, 인구수의 감소를 논하기에는 분명 섣부른 감이 있다. 셋째는 과학의 발달이다. 자율주행과 드론 택시가 지금은 허황된 이야기처럼 들릴지 모르지만 2030년에도 허황된 이야기일까하고 되물으면 그누구도 현재와 같은 답보상태일거라고 말하지는 않는다. 많은것이 바뀔것이다. 교통은 안좋지만 너무도 뷰가 좋고 살기좋은 지역이 과연 지금과 동일한 가치를 지닐까? 미래는 알수 없는 것이다.이런 점이 어느정도 가중치로 결정요인이 될지는 아무도 모른다. 일본의 버블붕괴로 1엔짜리 집이 나왔다는 기사가 우리나라의 실정과 마냥 같을수 없는 이유가 이런 다른 상황들에 의한 변수가 너무도 많기때문이다.

 

3.결론 

 우리는 현재를 살지만 가격은 미래를 반영한다. 가격이 왜 떨어지고 오를까? 사람들은 expectation,기대를 하기때문이다. 기대가격이 곧 가격이다. 주식시장은 이러한 선행성이 급격히 일어나는 곳이지만 부동산시장은 여러가지 시장특징으로 인해 거대한 흐름을 만들되, 비교적 느리지만 한번 구르면 그방향을 틀기 어렵다. 현재는 상승구간으로 열심히 달렸지만, 그속도는 다소 둔화될 것이다. 하지만, 장기적으로 다시 달릴지, 또는 멈출지, 후진할지는 다양한 변수를 보고 결정해야한다. 서울이라는 특정한 탑티어의 아파트가격은 그렇게 예민하게 바라보되 숲을 봐야 판단할수 있다.