1주택자 양도세를 위한 정보를 알아봅시다(조정대상지역과 보유기간등)

현정부들어 부동산관련 규제책이 20회이상 발표되면서 세무관련 전문분야의 문의가 폭증하는 상황이다. 정부부처에서 해설서를 내놓을정도로 아직은 시행령을 적용한적도 없는 규제책이 생각보다 많이 발생하고 있다. 특히 부동산대책이전부터 갭투자를 해오던 1주택자라던가, 보유기간에 대한 공제기준이 불명확한 주체들은 혼란스럽기 그지없다. 필자역시 9억원이상의 서울시내 아파트를 보유하고 있는 동시에 전세로 주거를 영위하고 있는 터라 이번 정부의 부동산 대책에 대해 다소간 혼란이 있었고, 이런점들을 몇가지 케이스로 추려 정리해보았다.

 

1.1주택자의 주택매매시 양도소득세 과세여부

2. 2021년부터 달라지는 양도소득세율과 제도

3.1주택자 종합부동산세는 무조건 부부공동명의로?

4. 분양권도 주택으로 간주?

5.결론

 

 

#1.1주택자의 주택매매시 양도소득세 과세여부

1주택자는 무조건 양도소득세를 내지않는다는건 위험한 생각이다. 비과세요건을 충족하지않으면 양도세를 내야한다. 2017년 8월3일 이후 조정대상지역에서 산 주택은 2년거주와 2년보유조건을 모두 충족해야 양도세를 내지않는다. 게다가 이것도 실거래가기준 9억원까지만 적용이 있으므로 실거래가 9억원초과라면 양도세대상이 된다. 2017.08.03이전취득한 주택과 비규제지역에서는 2년보유조건만 채우면 양도세비과세요건을 충족한다. 필자는 2017.08.03이후에 신축한 조정대상지역내의(서울시) 실거래가 9억원이상 아파트를 갭투자를 하면서 구입했으므로 거주한적이 없다. 게다가 임대차 3법으로 향후 계약기간 갱신후까지도 실거주계획이 없다. 만약 필자가 매도를 한다면 양도세를 꼬박 납부해야한다.부연하면, 9억원초과분에 대해서는 양도세를 내야한다. 물론 장기보유특별공제로 절세는 가능하다.(3년이상보유부동산에 대해 1년당 8%씩 최대 80%가지 공제)물론 실거주2년요건은 무조건 채워야한다.

 

2. 2021년부터 달라지는 양도소득세율과 제도

1주택자가 앞서 언급한대로 장기보유특별공제요건을 충족하였더라도, 2021.01.01부터는 보유기간 연8%의 공제율이 연4%로 감축된다. 따라서 실거주기간 2년에 보유기간10년을 가정한다면 과거에는 최대 80%까지 공제가 되었던 양도소득세가 이제는 48%공제로 변경된다. 게다가 소득세법개정으로 2021.06.01부터는 1년미만 보유주택 양도세율은 70%,2년미만 보유주택은 60%로 급격히 상승한다. 다시말해 단기차익을 노린 부동산거래는 원천적으로 그 초과이익에 대해 회수하겠다는 의지를 천명한것이다. 현실적으로 연간 대출이자와 취등록세와 등기비용, 연간 보유세까지 감안하면 어지간하면 양도소득세로 대부분의 이익이 환수되는것이나 마찬가지이다. 단기갭투자는 애초에 의미가 없는 셈이다.

 

 

3.1주택자 종합부동산세는 무조건 부부공동명의로?

1주택의 종합부동산세(이하 종부세) 는 공시가격기준 9억원이 넘는부분에 대해 부과한다. 공동소유면 각각 6억원기준이 된다. 우리나라의 종합부동산세는 인별과세이므로 사람당 과세기준임을 잊지말자.  하지만 내년부터 공제율이 10%늘어난다. 따라서 나이나 기간, 집값에 따라 세액이 달라진다. (고령의 고가주택보유자가 장기보유시에는 단독명의가 더 유리할수 있다) 게다가 고령의 경우 단독명의로 바꿀시 발생가능한 증여세도 고려해보아야하므로 케이스바이 케이스로 변화가 많다. 필자는 아직 60세 이상의 고령과는 무관하고 본인명의의 토지가 있어 배우자와 주택은 공동명의로 분산해놓아 종부세는 면할수 있게 되었지만 모든 사람이 이렇게 처리하는 것이 유리하지는 않다.

 

4. 분양권도 주택으로 간주?

7.10대책에서 양도세를 낼때 분양권을 주택수에 포함한다고 밝혔다. 다시말해 1주택자로서 재건축아파트의 분양권이 있다던가 P를 주고 매매를 했다던가 한경우 2주택자로 간주된다는 사실이다. 분양권이란 채권은 민법의 물권법상 소유권에 해당하지 않지만 정부의 유권해석은 세법상 주택으로 간주하겠다는것이다. 게다가 조합원입주권은 대출, 청약, 세법상 모든 방면에서 주택수로 취급받는다는점을 잊지말자. 다만, 입주권을 보유한 1주택자라면 일시적 2주택 비과세특례가 있다. 입주권의 취득일로부터 최장3년이내에 보유한 주택을 팔면 양도세감면혜택이 있다.

 

5.결론

현정부의 기조는 명확하다. 1주택자는 기존의 권리를 보호하겠지만, 정부가 말하는 1주택자는 실거주1주택자이다. 필자와 같은 갭투자1주택자는 향후 실거주를 하지않는다면 투기로 보고 그에 대한 이익을 다양한 세제로 환수하겠다는 것이다. 그 과정에서 발생가능한 희생계층에 대해서 이런저런 대비책을 가지고 완화하려는 고심의 흔적은 엿보이지만 모든 계층을 구제할수는 없을 것같다. 더해서 자꾸 예외를 만들면 기조의 실효성이 희석되므로 일부 희생계층이 나오더라도 정책은 굳건히 가겠다는 것으로 보인다. 

(참고링크는 하단참조하시면 됩니다)

https://youtu.be/ItWIV0HHHOU